Usein kysyttyä asumisoikeusasumisesta
Asumisoikeusjärjestelmä muuttuu sen osalta, että uusien asumisoikeustalojen rakentaminen valtion takaamilla korkotulilainoilla päättyy. Vuosien 2025 ja 2026 aikana rakennetaan vielä uudistuotantoa, jolle on jo myönnetty tai vielä myönnetään valtion korkotukivaltuutus vuoden loppuun mennessä.
Asumisoikeusjärjestelmä otettiin käyttöön Suomessa 1990-luvun alussa, ja se on yli 30 vuoden ajan tarjonnut vakaan, pysyvän ja kohtuuhintaisen asumismuodon ilman omistamisen tai vuokraamisen rajoitteita.
Hallituksen päätös lopettaa uusien asumisoikeusasuntojen rakentamisen tukeminen ei muuta näitä järjestelmän peruspiirteitä. Nykyiset asukkaat voivat asua kodeissaan turvallisin mielin, ja asumisoikeus kiinnostaa jatkossa myös uusia asukkaita.
Kokosimme yhteen 11 kysymystä ja vastausta, joissa kerrotaan asumisoikeusjärjestelmän tulevaisuudesta sekä asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeista ja niiden kehityksestä.
1. Mitä tapahtuu asumisoikeusjärjestelmälle, kun uusia ASO-asuntoja ei enää rakenneta vuoden 2027 alusta lähtien valtion korkotuella?
Suomen hallitus on päättänyt lopettaa uusien asumisoikeustalojen rakentamisen rahoittamisen valtion takaamilla korkotukilainoilla. Vuosien 2025 ja 2026 aikana rakennetaan vielä uudistuotantoa, jolle on jo myönnetty valtion korkotukivaltuutus vuoden 2025 loppuun mennessä.
Uudistuotannon päättyminen ei tarkoita asumisoikeusjärjestelmän loppumista. Päätös koskee ainoastaan uusien ASO-talojen rakentamisen korkotukirahoitusta, eikä sillä ole suoria vaikutuksia jo rakennettuihin tai vuosina 2025–2026 valmistuviin taloihin.
Hallitus jatkaa korkotukivaltuuksien myöntämistä ASO-talojen peruskorjauksiin, jotta nykyiset asuintalot pysyvät hyvässä kunnossa tulevaisuudessakin. ASO-taloja ja -asuntoja ylläpidetään ja korjataan jatkossakin normaalisti, ja asukkaat voivat asua kodeissaan yhtä turvallisesti ja pitkäjänteisesti kuin tähänkin asti.
2. Miten ASO-asuntojen käyttövastikkeet määräytyvät?
ASO-asuntojen käyttövastikkeiden määräytyminen ja sallitut kuluerät perustuvat asumisoikeuslakiin (Laki asumisoikeusasunnoista 393/2021) sekä Varken ohjeistukseen käyttövastikkeiden määrittelystä. Lainsäädäntö ja ohjeistus varmistavat, että asuminen on kohtuuhintaista ja voittoa tavoittelematonta.
Käyttövastikkeet määräytyvät omakustannusperiaatteella: niitä peritään vain sen verran kuin tarvitaan asumisoikeustalojen ylläpitoon ja yhtiön toiminnan kulujen kattamiseen. Vastikkeissa voidaan kohtuullisesti varautua myös tuleviin korjauksiin, jotta niitä ei tarvitse rahoittaa kokonaan suurilla kertamaksuilla tai lainalla. Lisäksi niillä voidaan kattaa lainojen lyhennyksiä ja muita velvoitteita. Jos toiminnasta jää ylijäämää, se hyvitetään seuraavien vuosien käyttövastikkeissa.
Lain mukaan käyttövastikkeen on oltava aina pienempi kuin markkinavuokra vastaavasta vuokra-asunnosta – eli samankokoisesta, saman laatuisesta ja samalla alueella sijaitsevasta asunnosta.
3. Mitä kaikkea ASO-käyttövastikkeilla maksetaan?
Käyttövastikkeilla katettavat kulut voidaan jakaa kolmeen kokonaisuuteen:
Kiinteistöjen ylläpito muodostaa suurimman osan kuluista, joita ovat esimerkiksi korjaukset, lämmitys ja sähkö, kiinteistöhuolto, siivous, vakuutukset, kiinteistövero ja mahdolliset tonttivuokrat eli käytännössä kaikki kulut, joilla pidetään talot kunnossa ja asuminen sujuvana.
Rahoituskulut ja lainojen lyhennykset koostuvat pääasiassa rakentamiseen ja peruskorjauksiin otettujen lainojen lyhennyksistä ja korkokuluista, joihin sisältyy yleensä rahoittajan lainamarginaali ja joko kiinteä tai vaihtuva viitekorko. Lainojen takaisinmaksuohjelmat ovat lailla säädeltyjä, ja uusien ASO-talojen lainojen takaisinmaksuaika on nykyisin 40 vuotta. Peruskorjauslainan takaisinmaksuaika on taas 30 vuotta. Lainoja lyhennetään takapainotteisesti, eli lainakauden alkupuolella lyhennys on pienempi ja kasvaa ajan myötä.
Yhtiötoiminnan kulut ovat taas pienimmät, ja niihin kuuluvat esimerkiksi henkilöstön palkat sivukuluineen, tietojärjestelmät, työkoneet, toimitilat ja vakuutukset eli kaikki ne asiat, joilla koko toiminta pidetään pyörimässä.
4. Voiko asukas itse vaikuttaa siihen, kuinka paljon oma käyttövastike on?
Asukas voi jonkin verran vaikuttaa käyttövastikkeensa suuruuteen. Merkittävimmät vaikutusmahdollisuudet liittyvät veden ja energian kulutukseen, jätehuoltoon sekä yhteisten tilojen kunnossapitoon liittyviin siivous- ja korjauskuluihin. Näiden osuus ei ole valtavan suuri kiinteistöjen ylläpitokuluista, joten asukkaiden omilla valinnoilla voi olla rajallinen vaikutus vastikkeeseen.
5. Mitä tarkoittaa vastikkeiden tasaaminen eri talojen kesken?
Lain mukaan kuluja, joihin asukkaat voivat itse vaikuttaa – kuten veden ja energian kulutus, jätehuolto sekä yhteisten tilojen kunnossapito – ei saa tasata talojen välillä. Sen sijaan kaikki muut kulut voidaan tasata. Tyypillisesti tasattavia kuluja ovat suuret korjaukset, lainojen lyhennykset ja rahoituskulut.
Laissa ei määrätä, miten tasaus on tehtävä, joten kukin yhtiö voi valita itselleen sopivan mallin. Kulut voidaan jakaa esimerkiksi pinta-alan mukaan, jolloin ne jaetaan tasaisesti asunnon neliöiden perusteella, tai käyttöarvopisteytyksen avulla, jossa huomioidaan talon ikä, sijainti ja laatutaso. TA:lla käytössä on käyttöarvoperusteinen tasausmalli, jonka tavoitteena on jakaa kustannukset kohtuullisesti ja oikeudenmukaisesti eri talojen kesken.
6. TA:lla on käytössä käyttöarvoon perustuva malli. Mitä hyötyä tästä tasauksesta on asukkaille?
Tasaamisella pyritään jakamaan kustannukset asumisoikeustalojen ja asuntojen kesken kohtuullisesti ja oikeudenmukaisesti. Suurin hyöty asukkaille on, että käyttövastikkeiden kehitys pysyy tasaisempana ja ennakoitavampana. Tasaus myös vähentää asumisen riskejä ja lisää turvallisuutta, sillä yksittäiset suuret vahingot tai laajat remontit eivät pääse merkittävästi nostamaan vastikkeita vuodesta toiseen.
7. Miten käyttövastikkeet ovat kehittyneet viime vuosina ja miten niiden ennakoidaan kehittyvän?
Vuodesta 2010 lähtien käyttövastikkeet ovat nousseet keskimäärin noin 1,7 prosenttia vuodessa – suunnilleen saman verran kuin elinkustannukset yleensäkin. Viime vuosina korotukset ovat olleet tavallista suurempia korkojen nopean nousun, energian kallistumisen ja yleisen hintatason nousun vuoksi. Nyt tilanne on kuitenkin rauhoittunut, joten vastaavan suuria korotuksia ei ole lähivuosina odotettavissa.
8. Ympäristöministeriö on tehnyt selvityksen asumisoikeusasumisesta. Mitä se kertoo käyttövastikkeiden kehityksestä pitkällä aikavälillä, ja voiko uudistuotannon loppuminen vaikuttaa niihin?
Ympäristöministeriön selvityksen mukaan käyttövastikkeisiin ei kohdistu lähivuosina erityisiä nousupaineita, vaan ne kehittyvät edelleen melko maltillisesti pitkän aikavälin trendin mukaisesti. 2030-luvulla nousupaineet kuitenkin kasvavat, kun asuntokanta ikääntyy, korjaustarpeet lisääntyvät ja lainojen lyhennykset suurenevat. Muutos ei ole suuri: keskimääräisen vuosittaisen nousuvauhdin arvioidaan kasvavan 2,6 prosenttiin.
Pitkän aikavälin ennusteisiin liittyy aina merkittävää epävarmuutta, sillä esimerkiksi hinta- ja korkokehitystä on vaikea ennustaa. Selvityksen mukaan asumisoikeusasuminen pysyy kuitenkin jatkossakin markkinavuokria edullisempana, eikä uudistuotannon loppuminen uhkaa järjestelmän kykyä tarjota kohtuuhintaista asumista.
9. Millä keinoilla yhtiöt voivat itse hillitä käyttövastikkeiden nousua?
Käyttövastikkeiden nousua voi hillitä monin keinoin. Meillä on erityisesti matalien korkojen aikana tehty runsaasti korjauksia ilman uutta velkarahoitusta ja olemme keränneet varautumisia tulevia korjauksia ja lainojen lyhennyksiä varten. Näillä toimilla pyrimme varmistamaan, että käyttövastikkeiden kehitys pysyy mahdollisimman tasaisena ja ennakoitavana.
10. Miten asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet sijoittuvat muihin asumismuotoihin verrattuna – esimerkiksi markkinavuokriin tai omistusasumisen kustannuksiin?
Asumisoikeusyhteisöjä valvova viranomainen, nykyisin Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus Varke, on tehnyt vuosittain vertailun käyttövastikkeiden ja markkinavuokrien välillä. Viime vuoden vertailun mukaan ero oli suurin Helsingissä, jossa vapaarahoitteiset vuokrat olivat yli 40 prosenttia käyttövastikkeita kalliimmat. Espoossa ja Vantaalla ero oli noin 30 prosenttia ja muissa suurissa kaupungeissa hieman vähemmän. Vaikka ero on viime vuosina hieman kaventunut, se on edelleen merkittävä.
Käyttövastikkeiden ja omistusasumisen kustannuksista ei ole tehty yhtä kattavaa vertailua, mutta voidaan sanoa, että asumisoikeusasuminen on pärjännyt hyvin erityisesti viime vuosien hintakehityksessä. Esimerkiksi omistusasuntojen hinnat ovat melkein kaikissa kaupungeissa laskeneet tällä vuosikymmenellä, kun taas asumisoikeusmaksujen arvot ovat nousseet 2020-luvulla lähes 20 prosenttia indeksitarkistusten ansiosta.
11. Voivatko ASO-asunnossa asuvat tai sellaista hankkivat asua turvallisin mielin?
Asumisoikeusjärjestelmä otettiin käyttöön Suomessa 1990-luvun alussa, ja se on yli 30 vuoden ajan tarjonnut vakaan, pysyvän ja kohtuuhintaisen asumismuodon ilman omistamisen tai vuokraamisen rajoitteita. Hallituksen päätös lopettaa uusien asumisoikeusasuntojen rakentamisen tukeminen ei muuta näitä järjestelmän peruspiirteitä. Nykyiset asukkaat voivat asua kodeissaan turvallisin mielin, ja asumisoikeus kiinnostaa jatkossa myös uusia asukkaita.
Sivu päivitetty viimeksi: 28.8.2025